עורכי הדין גד שטילמן ואריאל רוט
בימים האחרונים התקבלה החלטת בהנהלת רשות מקרקעי ישראל, לפיה המליצה ההנהלה למועצת מקרקעי ישראל לבצע שני תיקונים חשובים ביותר אשר ככל ויקבלו ישתנו "כללי המשחק" בכל הנוגע לתשלום "דמי רכישה" (33% דמי היוון). קיים חשש כי החלטה זו, ככל ותתקבל, תבטל את זכות בעלי הנחלות להשתחרר מכבלי רשות מקרקעי ישראל .
בעוד שנכון להיום תשלום "דמי הרכישה" להיוון חלקת המגורים נקבע בשומה פרטנית ספציפית לחלקת מגורים שעורך שמאי מטעם הרשות ועם התשלום בעל הנחלה מקבל מעמד הקרוב ל"בעלות" והוא משוחרר מכל מגבלות רמ"י. הרי שעל פי ההחלטה החדשה סכום "דמי הרכישה" יקבע על פי ערכים שיקבעו בטבלאות לפי מושבים או אזורי הארץ השונים. המעבר לשימוש בערכים מייצגים יאפשר תשלום בסכום ידוע מראש וללא כל צורך בהמתנה ארוכה האורכת לעיתים שנים.
כיום, לצורך היוון חלקת המגורים הרשות שולחת שמאי לנחלה לבחינת שוויה. בד"כ השמאי מגיע חודשים ואף שנים לאחר עסקת המכר או הבקשה להיוון. "המועד הקובע" לפיו נקבעים "דמי הרכישה" הינו יום ביקור השמאי בנחלה. מציאות זו הובילה להתייקרות מלאכותית של סכום "דמי הרכישה" עקב עליית ערך הקרקע.
כאשר ההיוון נעשה במסגרת עסקת מכר של נחלה, הצדדים לעסקה התקשו להעריך את סכום דמי הרכישה הצפויים בעתיד ואי הוודאות הקשה על ביצוע העסקאות. ההחלטה החדשה מציעה מעבר לשיטת "ערכים מייצגים" בטבלאות קבועות מראש שיאפשרו לדעת מראש את סכום "דמי הרכישה" כבר במועד העסקה ואף לשלם מידית את דמי ההיוון, ללא צורך בהמתנה ממושכת לשומה פרטנית. מי שישלם על פי הערכים המייצגים שבטבלאות לא יוכל להגיש השגות על הסכום. יחד עם זאת, מי שיבחר לקבל שומה פרטנית במקום הסכום הקבוע בטבלה יאלץ להמתין עד קבלת שומה פרטנית ותהא לו זכות השגה על סכום שיקבע השמאי על פי הנהלים הקיימים.
ביטול הערך "הפוטנציאלי"
שינוי משמעותי נוסף שבהחלטת הנהלת הרשות נוגע לביטול רכיב "הפוטנציאל התכנוני" מהשומה. כיום, שומות הנחלות כוללות רכיב נוסף המבוסס על פוטנציאל תכנוני עתידי של יחידת מגורים נוספת (שלישית), זאת, גם כאשר הגדלת מספר יחידות הדיור טרם אושרו בתב"ע של הישוב. דרך חישוב זו של שווי חלקת המגורים מביא להתייקרות משמעותית של התשלום גם כאשר אין ודאות שאותו פוטנציאל יתממש. על פי ההחלטה החדשה "דמי הרכישה" יקבעו על פי זכויות הבניה הקיימות בפועל בתכנית שבתוקף ובמידה והתכנית עדיין לא קובעת שיש זכות ליחידה שלישית השומה "תופחת" בהתאמה.
כחלק מההיערכות לתיקון 5 לתמ"א 35, לפיו יוגדלו בעתיד מספר יחידות הדיור בנחלות באופן משמעותי, גוברת ההבנה ברמ"י כי אין מקום לכלול בשומה יחידות דיור עתידיות שטרם הוכשרו תכנונית. השינוי צפוי להקל על בעלי הנחלות ולמנוע עלויות מיותרות בעת רכישת הזכויות. יחד עם זאת סביר להניח שלאחר שהמושבים יטמיעו את תיקון 5 בתכניות המתאר שלהם, ערכי תשלום "דמי הרכישה" יגדלו מאוד.
השינויים המוצעים מייצגים תפנית חשובה במדיניות רשות מקרקעי ישראל. הם צפויים להביא להפחתת הביורוקרטיה, ליצירת ודאות גבוהה יותר בקרב בעלי הנחלות, ולמנוע עיכובים והתייקרויות בלתי מוצדקות. בנוסף, הם יאפשרו לחוכרים לתכנן את צעדיהם בצורה מדויקת יותר ולהימנע מהפתעות כלכליות. אין ספק כי מדובר בבשורה משמעותית למגזר הכפרי, אשר תאפשר לחוכרים לבצע עסקאות במהירות ובשקיפות רבה יותר.
חשש שהחלטה זו תביא לביטול זכות בעלי הנחלות להשתחרר מרמ"י
קיים חשש שההחלטה החדשה תביא את הרשות לביטול היתרון שהיה עד כה למי שמשלם דמי היוון מלאים ("דמי רכישה"), בכך שכל פעם שתכניות מתאר של הישוב או של המועצה האזורית יוסיפו יחידה או יחידות דיור, יהא על בעל הנחלה לשלם דמי היוון נוספים אם יבקש לממש את הזכות הנוספת. זאת בניגוד למצב הקיים היום בו לאחר תשלום חד פעמי של "דמי הרכישה" בעל הנחלה משוחרר מכל תשלום עתידי לרמ"י בגין זכויות "למגורים" (לתקופה של 200 שנים).
ככל וההחלטה תאושר במועצת מקרקעי ישראל מי שיבצע "עסקה" במושבים בהם טרם התווסף "הבית השלישי" בתכנית שבתוקף, יוכל ליהנות ממחיר סביר של "דמי הרכישה". אולם בעתיד, כשהמושבים יממשו את תיקון 5 ויוסיפו בתכניות מתאר זכויות לבניית מספר רב של יחידות מגורים בכל נחלה, שווי "דמי הרכישה" יעלה במאות אחוזים.
לאור האמור מומלץ לכל מי שמעוניין במכירה נחלה או ברכישת זכויות למהר ולבצע את העסקה עכשיו!
תיקון 5 לתמ"א 35 בשורה או קללה?
כאמור, תיקון 5 לתכנית המתאר הארצית אמורה לאפשר למושבים להכין תכניות מתאר לפיהן ניתן יהיה לבנות בנחלה מספר רב של יחידות מגורים.
לנו נראה כי המושבים יסרבו לאמץ את התיקון; המדיניות של הגדלת מספר יחידות מגורים במושבים ובנחלות תיושם על ידי הועדות המחוזיות באפון אגרסיבי על מנת להקטין את מצוקת הדיור בישראל. מושב שיבקש בעתיד להוסיף יחידות מגורים יידרש להטמיע את כל המכסה הקבוע בתיקן 5 שיכולה להגיע ל – 10 יחידות בחלקת המגורים (4 לדונם). מצב שכזה יביא להקפאת תכניות הואיל וציבור בעלי הנחלות לא יהיה מעוניין לשנות את האופי הכפרי של המושב לישוב קהילתי צפוף.
כמו כן ברור כי עליית סכומי "דמי הרכישה" בעקבות הוספת יחידות מגורים לנחלות יביא להתנגדות של ממש מצד בעלי הנחלות להגדלה מסיבית של זכויות הבניה בנחלותיהם לפי תיקון מס' 5. על כן, אנו צופים כי התיקון לא יתממש גם אם יאושר.
לדעתנו, טוב תעשה המועצה הארצית לתכנון ובניה אם תגביל את מספר היחידות בנחלה לארבע עד חמש יחידות נפרדות בלבד (2 לדונם). בכך ניתן יהיה להגדיל את מספר הבתים לדורות ההמשך מבלי להפוך את המושבים לישובים מעין עירוניים.
